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Bankbürgschaft
Möchten Sie in Spanien ein Geschäft tätigen?
Ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen,
informieren Sie sich zuerst über die dafür in Spanien bestehenden Gesetze
und Vorschriften. Um bei einer geschäftlichen Tätigkeit nicht in
unvorhergesehene, schwerwiegende Probleme zu geraten, lesen Sie die
AECU-Informationen aufmerksam und gewissenhaft durch. Diese auf Recht und
Gesetz fussenden Richtlinien sind ein wegweisender Leitfaden für
Konsumenten und Verbraucher.
Bankbürgschaft zur Sicherung der geleisteten Zahlungen.
Zusammenfassung des Gesetzes 57/68 vom 27.07.1968.
Notwendigkeit oder auch Vertrauen führt uns dazu,
Häuser über Ratenzahlungen zu kaufen. Der Vertrag wird unterschrieben
bevor der Bau begonnen wird oder fertig ist, und der Hersteller verlangt
eine Anzahlung. Aber was geschieht, wenn der Bau niemals begonnen wird
oder nicht zur abgemachten Zeit fertig ist oder der Unternehmer die
Wohnbarkeitsbescheinigung nicht herausgibt? Das Gesetz regelt die
Pflichten des Verkäufers und die Rechte des Käufers, um die „häufigen
Ver-gehen“, „offenkundigen kriminellen Delikte“, die „bleibenden Schäden“
die dem gutgläubigen Käufer angetan werden, die „ernste Besorgnis der
Bevölkerung“, den „Angriff auf die öffentliche Ordnung und Belange“ zu
vermeiden. Die Einleitung dieses Gesetzes macht deutlich, dass mögliche
Delikte Veruntreuungen sind, das heisst, Betrugsdelikte, unrechtmässige
Aneignungen, Unterschlagungen, und bestätigt, dass es solche und solche
Promotoren gibt. Mit anderen Worten, es gibt Promotoren, Betrüger und
Spekulanten.
Dieses Gesetz betrifft jede natürliche und juristische
Person, die den Bau von Wohneigentum fördert, welches nicht der
Mietbindung unterliegt, und bestimmt ist, für die Nutzung als Wohnsitz
oder Aufenthaltsort für die Familie, dauernd oder vorübergehend, in der
Saison oder gelegentlich, die vom Käufer Vorauszahlungen verlangt. - Zum
Schutz des Verbrauchers stellt das Gesetz folgende Bedingungen:
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Der Verkäufer muss die Rückzahlung der gezahlten
Beträge plus der legal geltenden Zinsen garantieren (Art. 1). Diese Angabe
muss mit im Vertrag stehen. Es gibt zwei Möglichkeiten für diese Garantie:
a) Der Verkäufer schliesst auf seine Kosten einen
Versicherungsvertrag ab, die in das Register der
Versicherungsgesellschaften eingetragen ist.
b) Der Verkäufer schliesst auf seine Kosten mit einer in das
Bankenregister eingetragenen Bank oder Sparkasse einen Bankgarantievertrag
ab, für den Fall, dass der Bau nicht angefangen, oder angefangen aber
nicht zu Ende geführt wird, oder aus irgendwelchen Gründen auch immer
nicht termingerecht fertiggestellt und übergeben wird. (Art. 1 ad sensum).
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Der Verkäufer darf Vorauszahlungen des Käufers (nicht
auf die Hand, und schon garnicht ohne Quittung, oder ohne jeden Beleg wie
bei Schwarzgeld) nur auf diese Sonderkonten der Versicherung oder
Garantiekonten der Bank einzahlen lassen, die von jeder anderen Form von
Kapitalbesitz des Promotors getrennt sein müssen. Nur dort dürfen
Vorauszahlungen eingezahlt werden, und der Verkäufer kann zu keinem
anderen Zweck über das Geld verfügen, ausser zum Bau dieses Wohneigentums.
Das Gesetz 57/68 verpflichtet die Bank oder Sparkasse unter ihrer
Verantwortung vorher diese Garantie zu fordern. (Art. 1, Ende).
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In jedem Kaufvertrag für einen Wohnbereich, wo
Vorauszahlungen abgemacht sind oder dem Käufer auferlegt werden, muss
(zwingend) ausdrücklich festgehalten werden:
a) Dass der Verkäufer sich verpflichtet in folgenden 3 Fällen dem
Käufer eingezahlte Beträge zuzüglich 6% Zinsen pro Jahr zurückzuzahlen:
aa) Wenn der Bau des Wohneigentums nicht begonnen wird;
ab) wenn der Bau in der im Vertrag vereinbarten Frist (oder deren
Verlängerung) zwar begonnen, aber nicht fertiggestellt wird; wenn die
Wohnbarkeitsbescheinigung (Cedula de Habitabilidad) nicht beschafft und
dem Käufer nicht zusammen mit dem Wohneigentum, den Schlüsseln und der
Escritura (Notariatsurkunde) übergeben wird. (Art. 2.a).
b) Der Versicherungsvertrag unter Angabe der
Versicherungsgesellschaft, oder die Bankgarantie samt der garantierenden
Bank ist dem Käufer auszuhändigen. (Art. 2.b).
c) Die Bank oder Sparkasse und die Nummer des Sonderkontos, auf das
der Käufer seine Anzahlungen leisten muss, von dem der Verkäufer sie
abhebt, ist dem Käufer schriftlich mitzuteilen. (Art. 2.c).
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Bei privatem oder notariellem Kaufvertrag muss der
Verkäufer dem Käufer bei Unterschrift des Vertrages die Urkunden jener
Versicherung oder Bank übergeben, die für die Summen bürgt, die als
Anzahlung auf den Endpreis vertraglich abgemacht sind. (Art. 2. Ende).
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Ist die Frist für den Baubeginn abgelaufen, und der Bau
wurde nicht angefangen, oder der Bau ist nicht fristgemäss (mit sämtlichen
Urkunden und Zubehör) übergeben worden, oder fristgemäss (oder nicht)
übergeben worden, aber ohne die Wohnbarkeitsbescheinigung auszuhändigen,
kann der Käufer wählen zwischen:
a) Aufhebung des Vertrages und Rückzahlung der Anzahlungen plus der
legal geltenden Zinsen.
b) Dem Verkäufer eine Fristverlängerung gewähren, die unter Angabe
von Fertigstellungs- und Übergabetermin in einer Zusatzklausel zum
Versicherungs- oder Garantievertrag festgehalten werden muss. (Art. 3.1).
Der Versicherungs- oder Garantievertrag, zusammen mit der beglaubigten
Bescheinigung, dass die Arbeiten nicht begonnen wurden, oder nicht
fristgemäss beendet und übergeben, oder dass die Wohnbarkeitsbescheinigung
nicht ausgehändigt wurde, hat auslösende Wirkung für Zivilprozesse im
Sinne des Gesetzes „juicio ejecutivo“, von dem im LEC Art. 1429 usw. (Art.
3.2) gesprochen wird, um vom Versicherer oder Bürgen die Aushändigung der
vorausgezahlten Summen plus der jährlichen Zinsen zu fordern. Das ergibt
sich ausserdem aus den Rechten, die das LGDCU und das Grund- und
Bodengesetz (Ley del Suelo de Aznar Art. 21) dem Käufer einräumt.
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Die von der Versicherungsgesellschaft oder Garantiebank
bewilligten Bürgschaften zu Lasten des Verkäufers laufen aus, wenn der
Hersteller/Verkäufer die Übergabe des (ordnungsgemäss und fristgerecht
fertiggestellten) Wohneigentums bestätigt, und die
Wohnbarkeitsbescheinigung ausgehändigt worden ist. (Art. 4).
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Werbung und Propaganda für den Verkauf von
Wohneigentum, wobei Anzahlungen vor dem Be-ginn der Bautätigkeit oder vor
Fertigstellung verlangt werden, erfordern zwingend die urkundliche
Bestäti-gung, dass der Promotor seine Tätigkeiten und Ver-tragsabschlüsse
in Erfüllung der Vorschriften des Gesetzes 57 vom Juli 1968 versieht, und
ausdrück-lich die garantierende Versicherung oder die bürgen-de Bank und
das Bankkonto nennt, auf das Voraus-zahlungen zu leisten sind.
Veröffentlichte Reklame muss diese Punkte enthalten. (Art. 5).
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Die Nichterfüllung dieser Normen durch den Promotor
wird für jeden Fall mit einer Geldstrafe nach RD 1945/83 (Verstösse im
Verbraucherschutz und deren Bestrafung, ohne dem Rechtsweg vorzugreifen)
geahndet. Nicht-Rückgabe der Gesamtsumme der Anzahlungen plus Zinsen durch
Promotor an den Käufer ist ein Vergehen gegen den Artikel 1 die-ses
Gesetzes, und stellt einen Verstoss oder Delikt nach Strafgesetzbuch
Artikel 623 mit Bezug auf Veruntreuungen, Verstösse, oder Delikte gegen
das Ei-gentum dar wie Raub, Betrug, Unterschlagung, Steuerbetrug usw., zu
bestrafen gemäss Artikel 248, 249, 252, und 253 des neuen Strafgesetzes.
(Art. 6).
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Die Rechte die das Gesetz 57/68 den Käufern von
Wohneigentum einräumt sind nicht aufhebbar (Art. 7). Weiterhin ist eine
Vertragsklausel, die von vornherein einen Verzicht des Käufers auf die
Geltung dieses Gesetzes vorsieht, widerrechtlich (LGDCU Art. 10.1.10); Sie
ist null und nichtig und wird als nicht vorhanden behandelt. (LGDCU Art.
10.4). Das OM vom 29. November 1968 führt noch weiter aus und erörtert:
Die Versicherungsgesellschaft kann einen Gesamtversicherungsvertrag mit
jenem Promotor abschliessen der Häuser verkauft, Anzahlungen kassiert, und
einen zusätzlichen persönlichen Versicherungsvertrag mit dem Käufer des
versicherten Wohneigentums, als Ergänzung des bestehenden Vertrages und
als Garantieurkunde für den Käufer.
Für alle Gesamtversicherungsverträge zwischen Promotor und
Versicherungsgesellschaft gelten die folgenden allgemeinen, gleichen
Mindestvoraussetzungen:
a) der Kaufvertrag zwischen Promotor und Käufer ist Teil des
Gesamtversicherungsvertrages zwischen Versicherung und Promotor/Verkäufer
(OM Art. 4.a).
b) Die Versicherungsgesellschaft kann die Urkunden des
Promotor/Verkäufer Vertragnehmers überprüfen, insbesondere die Bewegungen
auf dem Sonderkonto (OM Art. 4.b).
c) Der Gesamtversicherungsvertrag gilt so lange, wie die
Verpflichtung für den Bau und die Übergabe des Wohneigentums gilt, und
endet, wenn das Abgemachte zu einem guten Ende gebracht worden ist (OM
Art. 4.c).
d) Wenn der Käufer dem Hersteller und Verkäufer des Hauses eine
Fristverlängerung gewährt, kann die Versicherungsgesellschaft die Garantie
gegen ent entsprechende Prämie verlängern, „die der Promotor/Verkäufer
Vertragnehmer zu bezahlen hat“ (OM Art. 4.d).
e) Der Vertragnehmer (Promotor) bezahlt die Prä-mien für die
Gesamtversicherung (OM Art. 4.e).
f) Die Individualpolicen werden ohne irgendwelche Zahlungen von
Seiten des Versicherten oder Wohnungskäufers abgelöst (OM Art. 4.e).
g) Wenn das Bauwerk nicht angefangen wird oder in der abgemachten
Zeit nicht zu einem guten Ende gebracht wird, tritt die Garantie der
Versicherung in Kraft wenn folgende Bedingungen nach OM Art. 4.f. erfüllt
sind:
- wenn die Vorauszahlungen auf das Sonderkonto eingezahlt worden sind.
- wenn diese Vorauszahlungen Notariell oder in anderer unzweifelhafter
Weise vom Vertragnehmenden Promotor zurückgefordert worden sind, und
dieser die Vorauszahlungen plus den legal geltenden Zinsen nicht
zurückgezahlt hat. Der Versicherer hat den Versicherten innerhalb von 30
Tagen nach Empfang der Anspruchserhebung zu entschädigen.
h) Der Versicherer kann mangelnde Prämienzahlung nicht vor dem
Versicherten vorbringen (OM a.4.g).
i) Im Garantiefall kann der Versicherer vom Promotor die Summen
verlangen, die er dem Versicherten zurückgezahlt hat, ohne seine Ansprüche
nach CC Art. 1911, OM a.4.h damit zu schädigen.
j) Die Versicherungsgesellschaft muss keine neuen Individualpolicen
ausgeben, wenn überzeugend nachgewiesen wird, dass der Promotor
irgendwelche Voraussetzungen nicht erfüllt (OM Art. 4.j).
Dies ist eine Information von A.E.C.U
Asociacion Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo, Registro No
5.557, 043 z 19, CIF: G - 53187431, der Europäischen
Verbrauchergemeinschaft für Käufer von Wohneigentum. Wenn Sie unsere
Unterstützung in Anspruch nehmen möchten, wenden Sie sich an das:
AECU-Büro Honorio Fernandez Llamas, Calle San Pascual, 233, buzón 32,
03180 Torrevieja (Alicante) Telefon/Fax: 96 571 72 51 oder Handy: 61 909
77 79.
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