Asociación Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo

Europäische Vereinigung zum Schutz der Konsumenten,
spezialisiert auf Urbanismus

European Association to protect the Consumers, specialized of Urbanisme


LEY valenciana 3/2004 de 30 junio de ORDENACION FOMENT0 Y CALIDAD EDIFICACION = LOFCE

(Resumen de AECU)

Vivienda como edificación, bien economico o patrimonio. Determina el habitat o morada humana donde se desarrollan actividades humanas personales familiares sociales laborales etc e influye en entorno urbano, rural, paisaje, M. A, vida economica y cultural.

El marco estatal es la LOE que unifica normas dispersas y se centra en los agentes (elemento subjetivo) del proceso edificatorio (agentes, obligaciones, responsabilidades, garantias) . La calidad de la edificación determina la calidad final del edificio y la satistfacion o no del usuario y la calidad de vida.

LOFCE se centra en elemento objetivo (la actividad de edificación: fomentar unos minimos de calidad con incentivos, regulación, control preventivo (no quiere reprimir ni sancionar. ¿Desregulación en aspecto disciplina urbanistica y tecnica? Es castrar las normas, instrucciones de hacer la vista gorda. Especialmente si demora la aprobación de Reglamentos) .

Art 1. Objeto. - Regular proceso edificación val. y fomentar calidad en fases de planificación, ejecución, uso del edificio servicios e instalaciones. Rigen LCE, LOE, LOFCE. Proteger intereses de los usuarios-consumidores..

Art 2. Ambito territorial: Cd Valenciana; funcional: edificios para usos de vivienda (salvo la de tipologia local o de costumbre) , admvo, sanitario, docente, cultural, religioso, agropecuario, etc. Comprende obra nueva, y rehabilitaciones o reformas sustanciales.

Art 3. Calidad = conjunto caracteristicas y prestaciones del edificio aptas para satisfacer necesidades del usuario. Que seaafuncional, seguro, habitable con confort. Para tal fin Consell elabora normas tecnicas que garanticen minimos de calidad, verifica calidad de ejecución y de gestion, fomenta calidad con incentivos, ayuda a investigación, transparencia sector, distintivos de calidad de productos y servicios.

Art 4. Requisitos básicos edificación para garantizar seguridad personas, bienestar sociedad, proteccion del M. A.:

a) de funcionalidad: que sirva para el uso de morada humana y facilite la realización adecuada de funciones previstras, accesible, buen functo de todos los servicios:

b) de seguridad: estructural, contra incendios, de uso normal sin riesgos

c) de habitabilidad: higiene, salubridad, ambiente interior saludable, no ruidos, ahorro energia, aislamiento termico, ventilacion.

Art. 5. Generalitat promoverá mínimos de calidad mediante Regl. para completar LOE

  • requisitos tecnicos basicos edificación y modos de lograrlos

  • verificar calidad: establece procedto y tecnicas de control

  • fomenta investig. aplicada, innovación, profesionalidad, transparencia en el sector

identificación e idoneidad agentes

  • distintivos calidad parta premiar la excelencia

  • guias para difundir información sobre calidades y modelos

Art 6. Actividad y Agentes. La edificación es actividad realizada por agentes. La ley regula requisitos de formación, titulos, experiencia, reciclaje especialización, evaluacion que han de reunir los agentes para ser habilitados y autorizados a ejercer en mercado unico de libre competencia y libertad de empresa.

Art 7. Promoción. Promotor es quien promueve, inicia, decide, aporta suelo y finan-ciacion, y contrata agentes y servicios a su riesgo y ventura de empresa. Profesionales deben poseer titulacion, conocimientos y medios suficientes (LOE 9. 2)

Art 8. G. Val fomenta la promoción estableciendo sist. de distintivos para destacar la profesionalidad y transparencia. Y regulará niveles calidad edificios.

Art 9. Proyecto = conjunto de previsiones del proyectista para el edificio cumpliendo Dº urbco, M. A, actividades calificadas, etc (Es unico y completo aunque tenga partes y fases, que autor coordina para evitar repeticiones cfr art. 10)

Art. 10. Partes del proyecto: Descripcion de edificio y materiales (texto y planos) , instalaciones, obras de urbanización, medición y valor de la obra.

Art 11. Fases del Proyecto.

P. básico = rasgos generales, suficientes para poder verificar nivel calidad, y para pedir lic

P. de ejecución = completa y detalla todo, cualquier profes. podrá ejecutarlo, debe concordar con el Basico que pidio licencia. Toda modificacion, precisa nueva licencia.

Necesario para poder iniciar las obras.

P. final de obra = recoge la obra ejecutada + modificaciones autorizadas + menciona actas de revision y contro realizadas + termina de elaborar la documentación del edificio

Art 12. Gen. Val. fomenta con Regl que determine a) condiciones diseño y calidad edificios, y contenido mínimo del proyecto; b) sistemas de gestion calidad y verificación

c) entidades de asistencia tecnica y de control de proyectos. Y fomenta calidad con guías de diseño y con bases de datos para informar sobre agentes, productos, servicios.

Art 13. Ejecución de las obras. Se ajustarán al Proyecto aprobado, a ordenes de Dir. Obra, a leyes aplicables, Comprende direccion superior, dir. de la ejecución, inicio obras, construccion, suministro y recepción de productos, prestar asistencia técnica y servicios, acabado, entrega y recepcion de la obra y docum. completa edificio(Libro d. E)

Mientras se construyen las obras harán constar en Libro de ordenes y asistencias las actuaciones relevantes, instrucciones, modificaciones, ordenes del Dir. Obra al constructor, y en Libro de Gestion de calidad de Obra informará cómo se realizó la gestión de calidad, y resultados de la intervención de agentes que intervinieron y que aportarás los datos necesarios y firmarán la doc. exigible.

Art 14. Direccion facultativa obras es doble: superior por Arquitecto, y dir. de ejecución por Apjador. Sus ordenes e instrucciones se reflejarán en Libros de ordenes y de asistencias las cuales serán ejecutadas por el constructor.

Ejecutar obra conforme a la ley y al Proyecto que obtuvo licencia, con la calidad seguridad exigibles, coordinando a tal fin los medios facilitados por constructor. En el Libro de Gestión de Calidad de Obra se anotarán los actos de verificación y de control realizados por Arquit., Apajdor, Laboratorios o Entidades…

Art 15. Acta de replanteo firmada al menos por promotor, constructor, arquitecto y aparejador a citar 5 dias antes. Replanteo antes de iniciar las obras de edificación (indicar fecha) . Función ? comprobar adecuacion del P. ejecucion al terreno o al edificio; verificar si terreno o edif. están preparados para iniciar las obras; si obras son viables; si promotor tiene licencia de obras.

Art 16. La construcción. Es actividad y fruto profesional del constructor(= c. ) la ejecuta siguiendo Proyecto, Libro de ordenes, Libro de Gestion de calidad, leyes, aportando materiales, personal y la calidad exigidas. El c. principal realiza la obra por si o por 3º subcontratista, previa autorización del promotor, y responderá directamente ante el c. principal. La ley les exige la misma profesionalidad, calidad y seguridad en la obra a ambos: titulacion, capacitacion o formación profesional, experiencia empresarial (Loe, Lofce, y normas aplicables) que habiliten para ejecutar la edificación. Un Regl determinará dichas condicionesy experiencia a reunir por c., subconstructor, operarios, y la habilitacion e inscripción de constructores y subcontratistas en un Registro autonomico a efectos de poder verificar e identificar su habilitación profesional. Se podrá obligar a acreditar la habilitacion e inscripción para realizar obras según su complejidad, coste, especialización, riesgo.

Art 17. Suministro de productos sistemas y equipos para la obra cumplirá los requisitos de calidad del P. basico y de Ejecución. A verificar por Apjador en Actas de control de recepcion, con colaboración de constructor, laboratorios y entidfades de control de calidad edificación. Contrata suministros el promotor o constructor, Con los suministros se entrega la docum. que acredita caracteristicas, modo de uso, garantias, y dejará constancia en el Libro de Gestion de lo entregado. Usarlas conforme a las especificaciones del fabricante, y las instrucciones del director de la obra.

Art 18. Prestación de asistencias técnicas y servicios resolverá dudas del promo-tor, constructor, arquitectos, usuarios del edificio. Asi entidades de control comprueban calidad del proyecto, de materiales, de la ejecución, de las instalaciones y servicios a la luz del Proyecto y normas aplicables. Laboratorias de ensayo hacen ensayos o pruebas de calidad de edificación, materiales, instalaciones…

19. Terminación de obras. Arquitectos firman Certif final de obra -declaracion formal de finalización- a visar por los Colegios. Contenido minimo:

a) que obra se ajusta al proyecto y modificaciones autorizadas

b) que cumple nivel calidad del proyecyo y en Libro de gestion calidad obra

c) que hay servicios urbanisticos exigibles por licencia, y conexión a red de agua, energia, tfno, Telecom., saneamiento-alcantarillado, y garantias reponer lo alterado

d) que Edif. o vivienda está lista para servir al fin a que se destina.

El Arquit. superior director de obra entregará al Promotor: Cert. Final obra, y Proy. Final de Obra donde declara finalizadas las nuevas obras (art. 11) para que el usuarios y otros interesados tenga conocimiento del edificio y sus instalaciones y acreditar que lo construido concuerda con lo realizado y entregado y con el proyecto que mereció licencia..

Art 20. Recepción de la obra (y de la urbanización?) Acabada real y totalmente la obra, extendido el Certif. Final de Obra, la direccion facultativa (arquit. y apajdor) comunicará al promotor y al constructor tal finalización, a fin de proceder a la entrega y recepción de la obra o urbanización por el promotor (Acta de recepción Loe 6) y al Ayto los viales publicos, ZV publica etc. Hacer constar las reservas en el Acta + garantias, subsanarlas, si no hacerlas constar en registro y en Escritura para información de los interesados, y entregar toda la docum. técnica y admva (del art 21) .

Art 21. Documentación del edificio = Libro del edificio (LOE 7) contiene: agentes, acta recepcion, autorizaciones admvas, proyercto final de obra, información sobre materiales e instalacion, instrucciones de uso y mantenimiento, y para casos de emergencia.

Art 22. Gen. Val interviene en calidad ejecución obras así:

  1. establece sist para. reconocer sellos y marcas calidad, calificaciones, distintivos a agentes, productos, servicios y a edificios excelentes.

  2. regula sist. documentacion y justificación de actas de control de calida, de actuaciones agentes en Libros de gestion de calidad de obra. ;

  3. crea un registro de Constructores y Subcontratistas (ver art. 16) y un sist. de acreditacion de Laboratorios de ensayo sobre calidad de edificación y de Entidades de control para asistencia tecnica de la edificación;

  4. establece la doc. o contenido en el Libro del Edificio

  5. fomentar calidad obras mediante Guias de la construccion, Manuales de obra para jefe de obra y obreros especializados; informa sobre agentes, infraestructuras de calidad, productos, servicios, laboratorios, entes de control mediante base de datos.

Art 23. Vida util del edificio. Tiempo durante el que un edificio normalmente cuidado es usable con la calidad propia de su rango. Mantenimiento = cuidado periodico del ocupante para mantener nivel de calidad sin incluir las reparaciones bajo garantia realizadas por vendedor (6 meses) , promotor etc (1, 3, 10 años) .

Rehabilitación es necesaria cuando el mero mantenimiento periodico resulta insuficiente para recuperar el nivel de calidad inicial o el exigible por normativa actual.

Art 24. Los propietarios deben mantener y rehabilitar el edificio periódicamente como prevé el Libro del edificio que el promotor debe entregar a los usuarios finales (= compradores y comunidad) para garantizar las condiciones de función, seguridad, habitabilidad suficientes para obtener la licencia de 1ª ocupación y posteriores. En el Libro se reseñan las operaciones de mantenimiento y rehabilitación realizadas y fecha. Operaciones que pueden realizar los propios usuarios o tecnicos, o operarios especializados, o entidad de control dejando constancia de su identidad. “Todos los usuarios finales recibirán las instrucciones de uso y mantenimiento de su propiedad”. Ejercer el usuario su deber de mantenimiento no eximirá a los agentes y responsables según la LOE de las obligaciones que les impone la ley.

Todo edificio rehabilitado tendrá un Libro del edificio donde constarán las operaciones de mantenimiento, plazos, instrucciones de uso. Para tener derecho preferente a ayu-das o incentivos a la rehabilitación del edificio con financiacion publica será necesario justificar haber realizado actuaciones de mantenimiento minimas + inspeccion e informe técnico (LRAU 87, LUV 207) .

Art 25. Gen. Val interviene en la vida util de calidad del edificio con:

normas tecnicas definir actuaciones minimas necesarias de uso y mantenimiento, inspeccion, intervención; indentificando a los agentes intervinientes y haciendo constar sus intervenciones y documentandolas en el Libro del Edificio; y con ayudas e incentivos a la inspeccion y rehabilitación, y guias para evaluar la calidad, y guias de inspeccion, y guias de intervención y de rehabilitación.

Art 26. Licencias y autorizaciones admvas. Para viviendas son preceptivas, las concede el Ayto según normas de competencia, de régimen local, de PAC, y de la Gene-ralitat. Hay Licencia municipal de obras o edificación, y Lic. municipal de ocupación 1ª o posteriores cada 5 años (renovación) . El Promotor facilitará copia al constructor y direccion facultativa antes de iniciar la obra (y al comprador antes de escriturar y ocupar la vivienda) . Necesario disponer en la obra de una copia de lic o silencio positivo.

Art 27. -Lic. municipal de edificación = acto del Ayto autorizando al promotor a edificar según Proyecto observando Planes, lleyes urb, Loe, Lofce, y sectoriales aplica-bles. Se concede a salvo dº proa y dº de terceros. Es requisito exigible para autorizar escritura DON (notario) y para inscribirlas (registrador) .

Art 28. -Contenido. Licencia municipal de edificación es resolucion reglada, motivada, unica, comprende todos los actos necesarios para la edificación (menos las OU que convierten parcela en solar) y comprende todas las operaciones o fases de la edificación. Sin embargo en edificios para uso principal de vivienda con garajes vinculados a ésta la lic. incluye Lic. de actividad de garajes y no rige la ley de actividades clasificadas, pero Ayto debe comprobar si Proyecto cumple la normativa de garajes y si lo ejecutado se ajusta al Proyecto a efectos de la Lic. 1ª ocupación ulterior.

Art 29. -Procedimiento y plazos. Presentar solicitud y Proyecto basico (basta para pedir lic. ) o de Ejecución (necesario para iniciar obras, cfr art. 11) , y copias. Deficiencias? Subsanarlas. Ayto da o deniega lic. en plazo 2 meses (3 si necesita lic. de actividad) . Toda modificacion requiere licencia adicional.

Art 30. -Silencio admvo. Existe i pasan 2 meses (o 3) sin resolver. Es positivo.

Art 31. -Suministros de agua, energia, gas, tf y demas servicios urbanos para ejecución de obras Iberdrola Aguagest etc no podrán contratarlos sin previa licencia de edificación.

Art 32. -Licencia municipal de ocupación = acto Ayto declarando que edificación es apta para su uso y comprobando si la obra ejecutada se ajusta a licencia, proyecto, leyes.

Para contratar suministro de agua, energia, gas, tf, telecoms. y otros servicios con los usuarios finales las Eª suministradores (Iberdrola, Aquagest, etc) deberán exigir la licencia de 1ª ocupación (que requiere a su vez previa entrega por promotor al comprador de boletín de agua, de luz, de telelcoms, certificado final de obra, etc) .

Art 33. -Será exigible una vez concluidas las obras de edificación. Pasados 10 años es obligatoria su renovación en 2 supuestos: en 2ª o posteriores transmisiones, al formalizar nuevo contrato de suministro de agua, gas, energia. ¿Edificación preexis-tente sin lic. de 1ª ocupación? será necesario obtenerla para 2ª o posterior ocupacion, y para nuevo contrato de suministro.

En viviendas protegidas nuevas la Cédula de calificación definitiva suple a la lic. de 1ª ocupación. Para 2ª y posteriores transmisiones es necesaria lic. de ocupación.

Art 34. -Proced. y plazos para obtener Lic. 1ª ocup. Promotor obligado a solicitarla en Ayto presentando necesariamente: acta recepcion obra y certificado final obra (firmado por arquitectos y visado por sus colegios, boletines o certificados de agua, energia, certificado de Iberdrola…) . Para obtener ulteriores lic. de ocupación los propietarios deberán solicitarla al Ayto aportando certificado de facultativo competente de que edificio/vivienda/local se ajusta a lo exigible para el uso deseado. Corresponde a los servicios técnicos municipales comprobar si cumple las condiciones exigibles.

Plazo para conceder lic. ocupacion 3 meses contados desde solicitud. Los Aytos llevarán un Registro de Lic. 1ª ocupación donde anotarán las solicitudes, concesiones, denegaciones especificando si son de 1ª o posteriores ocupaciones, e informando a la Gen. Val. a efectos de control estadistico acorde con las condiciones fijadas en Regl.

Art 35. -Silencio admvo. Si pasan 3 meses sin resolver, positivo. Negativo si contrario a ley, planes (cfr LUV 196) .

Art 36. -Coordinación admva. La Gen. puede dictar normas para conceder la Lic. 1ª ocupación y ulteriores, e inspeccion, revocación, y dar instrucciones técnicas, y pedir información al Ayto, y requerirles que subsanen las deficiencias observadas.

Art 37. -Agentes de la edificación. Personas fisicas o juridicas que intervienen en el proceso de la edificación.. Sus obligaciones, responsabilidades y garantias se regulan en Loe, Lofce, reglamentos desarrollo y contrato con cada interviniente. Velaran cada uno en su ambito que la edificación cumpla condiciones de entorno y m. a., urbanisticas, admvas, de calidad Lofce, y demás legislación aplicable.

Los compradores y usuarios tendrán la consideración de “consumidores y usuarios” protegidos por la normativa estatal y autonomica de consumo.

Art 38. - Obligaciones de los agentes de la edificación. Las de LOE 8-18 y Lofce 38 añade:

1. Promotor: a) identificarse y acreditar su profesionalidad; b) contratar los agentes necesarios con habilitacion, titulacion, conocimientos, capacidad profesional, medios materiales y humanos adecuados a la obra. Si no hay constructor el promotor asume todas las obligaciones que la Loe atribuye al constructor. c) contratar estudios geotécnicos u otros que le pida el proyectista o arquitectos. d) firmar acta de replanteo, comunicar a Dir. facultativa inicio obras antes de comenzarlas. e) pedir lic. para toda modificacion (Lofce 29, 4) .

2. Proyectista: a) verificar si proyecto es viable a la luz del planto urb vigente; b) justificar q cumple normativa preceptiva; c) coordinar partes o proyectos parciales de otros; d) redacatar las modificaciones que exijan la licencia y autoriz. admva.

3. Constructor: a) estar habilitado para ejecutar obras que lo requieran; b) facilitar al Apjdor datos para elaborar Libro de Gestion de calidad de Obra.

4. Director Obra o Arquitecto superior: a) verifica obras necesarias para conexión integrada con infraestructuras urbcas precisas; b) coordina la direccion de los proyectos parciales de otros tecnicos; c) paraliza obras en caso de incumplimiento grave de ordenes de Libro ordenes y asistencias; d) firma Libro Gestion Calidad obra; e) y las del Apjdor si es misma persona

5. Aparejador o director de la ejecución de la obra: a) controla calidad ejecución, recoge y verifica sus resultados; b) elabora y firma Libro de Gestion Calidad obra referido a obra efectivamente ejecutada; d) proponer al Arq suspensión obras, o suspenderlas él mismo, si se incumplen ordenes graves.

6. Entidades de control de calidad de la edificación: a) tener acreditacion oficial de su capacidad suficiente en medios materiales y humanos; b) pº independencia y responsabilidad; c) prestar su asistencia técnica y entregar los resultados.

7. Labor. de control de calidad: a) acreditacion oficial de su capacidad; b) prestar su asistencia técnica y resultados.

8. Suministradores de productos: a) facilitar la doc. y la información necesaria para consignar en Libro de Gestion de calidad y en Libro del Edificio.

9. Propietarios y usuarios: a) uso diligente y mantener la edificación como manda la Loe, Lofce y normas de desarrollo.

DA1ª. En plazo de 1 año la Gen. aprobará un Programa para fomentar calidad edif. valenciana

DA2ª. Toda edificación sujeta a inspeccion periodica (LRAU 87= LUV 207 el dueño de toda construccion catalogada o de + 50 años promoverá una inspeccion cada 5 años) deberá tener un Libro del Edificio ( a regular por Regl autonomico) .

DA3ª. Aytos podrán establecer tasa por Licencia de edificación y de ocupación, en plazo de 1 año. Hasta que la implanten, rige el sistema de licencia municipal y el sist. autonomico de cedula de habitabilidad (DT2ª) .

DF3ª. Fco Camps presidente Gen. Val ordena a todos los ciudadanos, tribunales, autoridades (alcaldes) y poderes publicos que cumplan y hagan cumplir esta ley…en vigor desde 1-1-2005.

Fin


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