Asociación Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo

Europäische Vereinigung zum Schutz der Konsumenten,
spezialisiert auf Urbanismus

European Association to protect the Consumers, specialized of Urbanisme


Parcelación Urbanistica - Parcelación Agraria

(AECU informa, 01-07-2004)

Por regla general los alcaldes y municipios son los primeros que ignoran, consienten e incluso fomentan la especulación del suelo en el medio rural, es decir, el incumplimiento sistemático de las normas sobre parcelación urbanística y sobre parcelación agraria en suelo no urbanizable o rustico.

Parcelación urbanística es dividir un terreno en dos o más parcelas con el fin de edificarlas. ¿En qué terreno es legal la parcelación y venta para edificar? Sólo donde lo permite la ley. Dividir la finca es una facultad inherente al derecho de propiedad según el Codigo Civil. Pero con límites. La Constitución art. 33 reconoce el derecho a la propiedad privada, pero añade “la función social delimitará su contenido de acuerdo con las leyes”. ¿Qué leyes? Las leyes urbanísticas estatales y las autonómicas, y los planes de urbanismo, y la legislación agraria.

La Ley (Aznar) estatal del Suelo de 1998 tiene por objeto “definir el contenido básico de ese derecho de propiedad del suelo de acuerdo con su función social (art.1). Las facultades urbanísticas inherentes a mi propiedad del terreno sólo podré ejercerlas dentro de los límites y cumpliendo los deberes y requisitos establecidos por las leyes y por los planes de urbanismo que son los que asignan la clasificación de suelo y destino de cada sector (art.2): = urbano, urbanizable, no urbanizable o rústico común o especial. Los poderes públicos regularán la utilización del suelo de acuerdo con el interés general (definido en las leyes) para impedir la especulación urbanística (C.47) y asegurar a todos una vivienda digna.

Esto significa que la LS Aznar - como todas las anteriores de 1955, de 1975, 1976, de 1992 - es de aplicación en todo el territorio nacional sin excepción alguna, con carácter de ley básica, prioritaria y obligatoria. En segundo lugar se aplica la legislación urbanística de cada Comunidad Autónoma. En tercer lugar la legislación sectorial agraria. En cuarto lugar se aplica el Planeamiento urbanístico general del municipio, que aprueba las clases de suelo y su destino (agrario, residencial, viales, escuelas, salud, etc.). La Ley del Suelo estatal se limita a definir las condiciones basicas y comunes del derecho de propiedad del suelo, pues la materia urbanística es competencia de cada Com. Autónoma. Toda parcelación y venta para edificar se rige por la legislación autonómica sobre parcelación urbanística y sobre parcelación agraria, y debe cumplir la Ley estatal 19/97 de Modernización de Explotaciones Agrarias (LMEA) que tiene carácter de norma nacional básica (art. 23) y de aplicación plena (art. 24 al 27); ella establece como unidad mínima de cultivo la hectárea (10.000 m2) en regadío) y ………… en sacano.

La LS estatal art. 20.2 prohibe dos cosas:la parcelación urbanística en suelo no urbanizable y la parcelación agraria = dividir terrenos agrícolas contrariando la legislación agraria. Las leyes autonómicas valencianas (LRAU y LSnU) lo repiten.

El concepto de parcelación urbanística consta de dos elementos:
1) división de finca en 2 o más menores.
2) que puedan originar núcleo de población, es decir, una agrupación de casas residenciales que necesitarán servicios urbanísticos, obras de urbanización, infraestructuras y dotaciones publicas locales exigibles en todo núcleo urbano (ver Ley Cat. de Protección leg. urbca art. 20.2, y Ley Urbanística de Aragón, art. 179.2). Depende pues de los servicios preexistentes en la zona. Corresponde al PGMOU o NS/P o M el prever, planificar y programar tal desarrollo urbanístico y las dotaciones a exigir a inmobiliarias y promotores (no al adquirente comprador desinformado y engañado).

Parcelación agraria es dividir o segregar terreno rustico de suelo no urbanizable en unidades menores con fines de explotación agrícola,ganadero, forestal, cinegético.

La prohibición de fraccionar terrenos rústicos en contra de lo establecido por la legislación agraria o forestal significa que puedo dividir o segregar mi finca rustica si cumplo estos requisitos: no hacer fincas menores de 10.000 m2, mantener el destino y vinculación del suelo rústico a su función agraria, y preservarlo de la edificación urbana. Todo acto, contrato o negocio jurídico que viole este art. 20.2 de LS y art 23-27 LMEA será radicalmente nulo por contrario a dichas leyes y por infringir el principio de jerarquía de las normas, debiendo ser inaplicado. Estas leyes prohíben a los Planes de urbanismo aprobar o fijar segregaciones y parcelas agrarias menores de 10.000 m2, salvo rara excepción (LMEA art. 25) sólo posible si lo permite el planeamiento aprobado y previa licencia urbanística. Resumiendo, la legislación agraria sólo permite parcelas de menos de 10.000 m2 cuando la legislación urbanística y los Planes así lo hayan previsto y definido las condiciones a cumplir.

Las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable o rustico se rigen por la legislación urbanística de la Com.Autónoma (LRAU y LSnU valencianas). En su defecto, rige la LS de 1976 o de 1992 y el RDU. Para mejor controlar si cumplen los requisitos de parcelación legal en suelo rústico ciertas Comunidades (Valencia, Madrid, Baleares, Castilla-León) exigen licencia previa municipal. Madrid y Baleares declaran nulo el acto de división sin dicha licencia. Aragón prohibe toda parcelación urbanística en suelo rústico y para la parcelación agraria exige declaración previa de innecesariedad de licencia municipal expedida por el Alcalde.

En Madrid y Canarias y Com. Valenciana el promotor ha de presentar al Notario para otorgar escritura de división o segregación agraria, y al Registrador para inscribirla, la licencia municipal o declaración de innecesariedad. Deberán declarar también que la finca es indivisible y queda vinculada al uso agrícola o a albergar una sola vivienda en el medio rural. Orden que repite la LS 92. art. 258.2 y 3, y art. 259.3 aun vigentes y por su carácter de legislación plena (ver DF unica, 2) son de obligado cumplimiento para toda Com. Autónoma. Claro que hay promotores y ayuntamientos (San Miguel de Salinas) que se fabrican falsas licencias y el Notario las acepta (!). Otras veces un empleado del Registro (Dolores) busca la picaresca para escriturar e inscribir primero varias parcelaciones ilegales para sí y su familia, y luego enseña a otros especuladores cómo burlar la ley.

El RD de julio de 1997 que mejora el Reglamento Hipotecario obliga al Registrador de la propiedad antes de inscribir actos de parcelación urbanística o de segregación de terrenos a exigir la licencia municipal o la declaración de su innecesariedad. Más aún el art. 79 RH añade respecto a segregación o división de suelo rústico no urbanizable que si resultan parcelas menores de 10.000 m2, o si, aun siendo mayores, el registrador ve indicios o peligro o duda fundada de originar un núcleo de población o de estar ante una parcelación ilegal, deberá avisar el ayuntamiento. Si éste contesta en plazo de 4 meses confirmando tales riesgos, el registrador denegará la inscripción solicitada citando en nota marginal el acuerdo municipal. Y si la parcela segregada es menor que la UMC o 10 mil m2 remitirá los documentos al Consejero autonomico de Agricultura para que tome las medidas procedentes: declarar nulo el acto de división por violar el art. 24 LMEA sin concurrir ningún motivo de excepcion (art. 25), en cuyo caso el registrador denegará la inscripción; o inscribirlo si el conseller no responde en 4 meses o si alega que concurre una excepción.

Para acabar un resumen de la Ley valenciana de Suelo No Urbanizable de 1992 y 97 (art. 7 al 10): En suelo rustico no urbanizable común está prohibido hacer parcelaciones de carácter urbanístico, es decir, con el fin de vender para edificar viviendas que puedan originar núcleo de población. Sólo es posible construir infraestructuras y servicios públicos estatales, autonómicos o locales que precisen ejecutarse en terrenos rústicos, previo estudio de su impacto ambiental. También es posible construir una refugio o caseta de labranza, una instalación para explotación agrícola, ganadera, cinegética, forestal, almacén agrícola, invernadero, granja, cantera, extracción de áridos o tierras, carreteras, suministro de carburantes, y incluso una vivienda familiar aislada en parcela de al menos 10.000 m2 con ocupación máxima del 2% de la finca, cuya total superficie conste en acta notarial y sea inscrito por el Registrador de la propiedad como indivisible y vinculada a dicha única vivienda, la cual necesita además previa autorización de la Consellería de Urbanismo, y después - no antes - licencia municipal del Alcalde o Junta de gobierno, quienes en ningún caso podrán concederla ni siquiera de forma condicionada a la obtención de autorización previa de consellería . Y todo eso sólo será posible legalmente si preexiste un Plan General municipal aprobado o Normas Subsidiarias que hayan previsto en qué zona rustica se podrá edificar viviendas aisladas, y las condiciones e infraestructuras que deberán tener o cumplir.

Cualquier otra construcción de vivienda en el medio rural sin cumplir todos esos requisitos será una infracción urbanística, una construcción no legalizable, susceptible de responsabilidades penales, civiles, y administrativas. Y puede ser demolida.

Fin


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