Asociación Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo

Europäische Vereinigung zum Schutz der Konsumenten,
spezialisiert auf Urbanismus

European Association to protect the Consumers, specialized of Urbanisme


Pastel de Plusvalias

La idea de “repartir las plusvalías” urbanísticas no es del Conseller González Pons. La expresó hace pocas semanas un contertulio en un medio de comunicación social nacional. La propuesta confirma que el PP considera que las plusvalías urbanisticas nacidas de la reclasificación del suelo son propiedad privada, que pertenecen al derecho de propiedad del dueño del suelo, son sagradas, son intocables, y limitarlas es confiscar la propiedad. Por tanto nada de impedir o suprimir el pelotazo o pastel. Es legal. Sólo hay que repartirselo “entre más”. Hay que corromper a más gente.

Al PP no le preocupa cómo se generen plusvalias ilegales al margen de la ley, el derecho y los planes. O si el promotor se apropia del 100% de las plusvalías urbanísticas públicas generadas por una aprobación municipal. Lo que les quita el sueño es encontrar la forma de repartirse el pastel de las plusvalías públicas provocadas por la reclasificacion de terrenos entre todos los dueños del terreno en los últimos 25 años. No pretenden suprimir el pelotazo, ni ponerle limites, no cuestiona que se negocie con valor urbanistico futuro. Al contrario esa propuesta institucionaliza la practica del pelotazo, limitándose a proponer otra forma de repartir el chollo entre más, para atenuar algo la sensación escándalo por un enriquecimiento tan rápido, inmerecido, inmoral, especulativo e injustificable sin trabajar ni invertir nada. Frente a esto el Derecho Urbanístico español tradicional sostenía una filosofia contraria: un terreno debe valorarse por lo que es, como suelo rustico. Si el Ayuntamiento o Administración pública competente lo declara urbanizable y con ello pasa a valer 20 o 50 o cien veces más, ese plusvalor no lo ha ganado el dueño del suelo rústico ni es su propiedad, sino que es producto de los representantes del pueblo que mediante un acto de aprobación de planes reclasifican suelo, añadiéndole ese enorme valor urbanístico. Nadie puede apropiarse de esa plusvalía urbanística, porque no es suya.

¿Que hacía nuestro Derecho Urbanístico tradicional? Era muy generoso y permitia al originario propietario promotor del suelo apropiarse de un 80% de esa plusvalía, pero obligándole a ceder a la comunidad aproximadamente el otro 20% restante. ¿Cómo? pagando y ejecutando las obras de urbanización: calles, asfaltado, aceras, alumbrado público y farolas, suministro de agua, de energía, alcantarillado, depuradora, teléfono, reserva del 10 de la superficie ordenada para zona verde publica, cesión de parcela para escuelas, centro de salud, centros sociales, cesión del 10% de suelo edificable para incorporar al patrimonio municipal de suelo, cesión de terreno para viales, ejecución de los demás sistemas generales y su correcta conexión con el entorno municipal o superior. Es la solucíón más respetuosa con la propiedad privada, y a la vez algo justa con la propiedad publica y la reversion de parte de esa plusvalía a la comunidad. Una reforma de la Ley de Suelo debe recuperar esta filosofia que encaja mejor con nuestro Estado Social y Democratico de Derecho.

Si soy fabricante de camisas invierto capital, trabajo, me expongo al riesgo y ventura de empresa; pues serán mios los beneficios y los quebrantos, y tengo todo el derecho a cobrar un precio que me cubra los costes de mi inversion en obreros, tela, botones, y demas costes habidos, más el 20 o 50% de beneficio industrial o comercial. Todo eso es legitimo en una economia libre de mercado. Pero esa economía no es aplicable al urbanismo, simplemente porque el valor urbanistico nunca la genera el propietario promotor, sino el poder publico. Apropiarse de esas plusvalías que pertenecen al pueblo, la comunidad o el Estado en cuantía mayor que la autorizada por la ley, no es materia de economia ni derecho de propiedad, sino delito o infraccion de estafa, apropiación indebida, cohecho, prevaricacion, de robo y tráfico con bienes y derechos ajenos.

Una economia recta aplicada a las plusvalías publicas de urbanismo debe empezar sentando que esas “plusvalias urbanisticas” son publicas, no privadas, y que el urbanismo lo determina el poder publico, el pueblo y la ley, no los promotores. Las plusvalías las genera un acto administrativo municipal o autonómico. No el promotor que no puso ni trabajo ni un ladrillo todavía. Dejarle que se apropie del 100% es un atraco a plusvalias ajenas, públicas. Consentir además que no ejecuten o no paguen la ejecución de todas las obras de urbanizacion e infraestructuras exigibles, que no realicen las cesiones obligatorias de terrenos para infraestructuras y zonas verdes, ni el 10% del aprovechamiento urbanistico, sería expoliar el patrimonio publico, y privar de cuantiosos ingresos legales al Ayuntamiento, y causarle enormes gastos futuros cuando tenga que subsanar todas las carencias dejadas por el especulador, y ello con dinero del contribuyente; es por fin condenar al adquirente consumidor de urbanismo a soportar durante años esas terribles carencias y problemas de falta de agua, de luz, de teléfono, de servicios de correos, de recogida de basuras, de calidad vida, de seguridad, de asfaltado de calles, de zonas verdes, de depuradora, de cedula de habitabilidad.

La Ley del Suelo de Aznar y sus reformas en urbanismo han castrado todas las normas que podian frenar estos abusos, y han otorgado patente de corso a los especuladores con gartantia plena de impunidad. Es la ruptura de la filosofía tradicional de nuestro Derecho Urbanistico.

La idea-plagio del Conseller es que el pelotazo o reclasificación de suelo no es malo ni hay que eliminarlo, sino que debemos fomentarlo, aprovecharlo y repartirlo mejor entre algunos más, no entre todos. Una reclasificación no es un privilegio, es una obligación que tenemos con la sociedad para construir lo más que se pueda. Es motor de la economía, evita el paro, es negocio y dinero facil. Lo escandaloso es que sólo dos o tres personas se enriquezcan tanto sin sudar, trabajar ni invertir un céntimo. Pons no cuestiona tales plusvalias. Pasa por alto que a menudo el sedicente promotor y constructor ni siquiera es titular registral o propietario del terreno, no registra las transaciones que exorbitan el precio. Se limita a engañar, embolsar los pelotazos y pone al comprador victima como “propietario-promotor”. Con esto el Conseller ejerce de padrino no del interés general, sino de los pocos que practican ese urbanismo de pillaje, y limando los pinchos defensivos de la ley. Entre todos ellos roban las plusvalias publicas a su unico dueño (la comunidad politica) y fingen “moralizarla” esa inmoralidad con el reparto del pastel entre antiguos y actuales supuestos propietarios, ninguno de los cuales tiene realmente derecho alguno a apropiarse más plusvalías qiue las que regala la ley y el Plan a cambio de ejecutar financiar y revertir a la comunidad lo que manda la Constitución y las leyes.

La “ocurrencia” del Conseller no la tomará en cuenta ni siquiera su partido, pero es muy buena para institucionalizar y socializar más la especulación urbanística del pelotazo. En el momento actual equivale a cebar y proteger a los especuladores y editores de las patentes de corso, es decir a los ideologos de la política urbanística del PP, y a los innumerables ediles principalmente del PP y del PSOE que la practican con parecida excelencia. El papel del PP en cuanto a la legislación urbanística podemos calificarla como de “fontaneros de la desregulacion” y de contumaces y brillantes “lepismas de la ley”. El remedio segun AECU para evitar los escandalos urbanisticos, el pillaje fácil e impune, el encarecimiento del suelo y la vivienda es una nueva a Ley del Suelo que recupere lo que Aznar liquidó, ratificando principios elementales como estos: el urbanismo es una función pública, no puede dejarse en manos de promotores privados; las plusvalias urbanisticas nacen de la aprobacion de los representantes del pueblo, pertenecen a la comunidad, deben revertir al pueblo en el porcentaje que señale la ley (suele atribuir un alto porcentaje a los particulares, no automáticamente, sino a condicion y en la medida en que cumplan sus obligaciones urbanísticas); hay que recuperar la jerarquia del planeamiento: las lineas maestras de obligada observancia deben contenerse en planes generales y supramunicipales. Pocos ayuntamientos (unos 150 sobre 8.000) tienen la necesaria capacidad técnica, personal y financiera para redactar, aprobar y dirigir solos la actividad urbanística que influye transcendentalmente en todos los aspectos de la vida política, económica y social. El Estado (Central, Autonómico, Municipal) debe recuperar la autoridad básica para controlar el urbanismo, y no podrán lograrlo solos , si no reconocen al ciudadano medios de participación real y de reacción rápida, eficaz y sin trabas, tanto en via administrativa como en via judicial, en casos de notoria y manifiesta infraccón de la legalidad urbanística vigente. Esta sería la mejor garantía de una leyes normales bastarían para hacer respetar la voluntad del pueblo.

La Ley debe proclamar con igual rango no solo el derecho de propiedad (con el sentido social que proclama nuestra Constitucion, y que el urbanismo del PP está burlando) sino tambien el derecho a la participacion publica efectiva a traves de las organizaciones sociales afines a la materia, el derecho efectivo a una vivienda digna, el derecho a la protección del medio ambiente como habitaculo del pueblo ciudadano, y el derecho a un desarrollo sostenible, el derecho a exigir la cooperacion interadministrativa de todas las administraciones implicadas.

Fin


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