Asociación Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo

Europäische Vereinigung zum Schutz der Konsumenten,
spezialisiert auf Urbanismus

European Association to protect the Consumers, specialized of Urbanisme


Seguro de caución o aval bancario

Más del 97 por cien de los promotores y vendedores que construyen y venden vivendas en construcción o sobre planos ignoran o violan sistematicamente los derechos que esta ley otorga al comprador.

Lea este resumen atentamente y consulte con AECU pues éste será el único remedio preventivo eficaz frente a la infinidad de problemas que sin duda le esperan si se fía sin más de la cara sonriente y las buenas palabras del promotor, vendedor e intemediarios.

Acuda a AECU antes de firmar el contrato o al menos antes de realizar todos los pagos anticipados, y siempre que tenga problemas.

Seguro de caución o aval bancario (Ley 57/68, de 27 Julio; y LOE).

Si compra una vivienda en construción o sobre planos el promotor o vendedor suele cobrar cantidades anticipadas a cuenta del precio final. ¿Qué sucede si la casa no se construye, o se contruye fuera del plazo convenido, o si no te da la cédula de habitabilidad?

Para proteger al adquirente consumidor frente a estos tres riesgos la Ley 57/1968, de 27 julio, obliga al vendedor a suscribir y pagar él (no el comprador) un Seguro de caución o un Aval bancario. AECU resume para usted esta ley que ha sido confirmada y matizada por la reciente Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Dichas leyes tratan de evitar „la frecuente comisión de abusos, los hechos delictivos (y habla de defraudaciones: eventual estafa, apropiación indebida, fraude), los perjuicios irreparables causados al comprador de buena fe, la grave alarma social, el ataque al interés y al orden publico“.

El incumplimiento de estas leyes es un abuso generalizado. La única medida facil, previsora y eficaz para el comprador perjudicado por los incumplimientos del promotor vendedor es exigirle antes de firmar el contrato que formalice este seguro con arreglo a esta ley que se aplica a toda persona física y jurídica que promueva la construccíon de viviendas destina-das a residencia familiar permanente o de temporada u ocasional .

  1. El vendedor debe garantizar la devolución de las sumas entregadas más el interés legal anual del momento (Art. 1). Esto ha de incluirse ya en el contrato.
    ¿Cómo garantizar eso? Dos formas posibles:
    a) El vendedor firma y paga un Contrato de Seguro con una Compañia Aseguradora que esté autorizada e inscrita en el Registro de Cías Aseguradoras.
    b) El vendedor contrata y paga una Aval bancario solidario con un Banco o Caja inscrito en el Registro de Bancos.
    ¿Para qué? "Para el caso en que la construcción no se inicie, o se inicia pero no se termina, o se termina y entrega pero fuera del plazo convenido" (Art. 1 ad sensum).

  2. El vendedor deberá cobrar las cantidades anticipadas por el comprador (no en mano y mucho menos sin recibo ni justificante alguno como dinero negro) sino sólo a través de ese Depósito o Cuenta especial de Seguro o de Aval abierta en un Banco o Caja y con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor-constructor-vendedor. Sólo ahí se deben ingresar los pagos anticipados, y el vendedor no podrá desti-nar ese dinero a ningún otro fin salvo a la construc-ción de esa vivienda.
    La ley 57/1968 obliga al Banco o Caja a exigir bajo su responsabilidad la anterior garantía. (Art. 1. Final)

  3. En todo contrato de compraventa de vivienda libre sometida a esta ley donde se pacte o imponga al comprador la cláusula de entregar cantidades anticipadas, debera hacerse constar expresamente (y obligatoriamente):
    a) Que el vendedor se obliga a devolver al comprador las cantidades anticipadas más el interés anual vigente en estos 3 casos: si la vivienda no se inicia; o se inicia pero no se termina y entrega en el plazo convenido en el contrato (o prórroga), o no se obtiene y entrega la Cédula de Habitabilidad al comprador junto con la vivienda, las llaves y la escritura. (Art. 2.a)
    b) Mencionar el Contrato de Seguro, la Cía Aseguradora, el Aval bancario indicando el Banco avalista. (Art. 2.b)
    c) Designar el Banco o Caja y el No de Cuenta-Depósito especial donde el comprador deberá ingresar sus anticipos y de donde el vendedor los cobra. (Art. 2.c)

  4. El vendedor entregará al comprador al firmar el contrato (privado de compraventa o la Escritura Publica) el documento de Seguro o de Aval que acredita la garantía referida a las cantidades que se pactó anticipar a cuenta del precio final total contratado. (Art. 2 fin)

  5. Expirado el plazo para iniciar las obras sin haberlas iniciado, o para teminar y entregar la vivienda sin haberla entregado (con todos sus accesorios y documentos) o entregada en plazo (o fuera de él) sin entregar también la cédula de habitabilidad, el adquirente-consumidor podrá optar entre:
    ■ Rescindir el contrato y exigir la devolución de las sumas anticipadas, más el interés anual vigente.
    ■ Conceder al vendedor otra prórroga, que se hará constar en cláusula añadida al contrato de Seguro o de Aval especificando fecha de terminación y de entrega. (Art. 3. 1).
    El contrato de seguro o de aval, unido al documento fehaciente que acredite la no iniciación de las obras, o la no terminación y entrega dentro de plazo, o la no entrega de Cédula de Habitabilidad, tenda carácter ejecutivo a los efectos procesales civiles del "juicio ejecutivo" de que habla la LEC art. 1429 ss. para exigir al asegurador o avalista la entrega de las sumas anticipadas más el interés anual vigente (Art 3.2).
    Esto además de los derechos que la LGDCU y la Ley del Suelo (de Aznar, Art. 21) concede al adquirente.

  6. Las garantías otorgadas a cargo del vendedor por la Cía Aseguradora o el Banco Avalista se cancelarán cuando el promotor acredite la (correcta terminación y) entrega de la vivienda (dentro de plazo) y se haya expedido la Cédula de Habitabilidad. (Art. 4 )

  7. Será requisito indispensable para la propaganda y publicidad de la venta de viviendas que exijan pagos anticipados antes de iniciar la construcción o antes de terminarla, hacer constar que el promotor ajustará su actuación y su contratación a los requisitos de esta Ley 57/1968 de 27 de julio, y mencion-ará expresamente la aseguradora garante o el banco avalista y la cuenta bancaria donde deberán ingresarse las cantidades anticipadas. La publicidad que se realice especificará esos extremos. (Art. 5)

  8. El incumplimiento de estas normas por el promotor será sancionado con una multa por cada infracción, impuesta con arreglo al RD 1945/1983 sobre Infracciones y sanciones en materia de defensa del consumidor, sin prejuicio de la vía judicial.
    La no devolución por el promotor al adquirente de la totalidad de las cantidades anticipadas más los intereses, será infracción del art. 1 de esta ley, y constituirá falta o delito del C.P Art. 623 relativo a defraudaciones, faltas o delitos contra el patrimonio como robo, estafa, apropiación indebida, fraude fiscal etc. penados por os arts. 248 y 249, 252 y 253 del nuevo Código Penal. (Art. 6 )

  9. Los derechos que la Ley 57/1968 otorga a los compradores de vivienda tendrán el carácter de irrenunciables (Art. 7 ). Además la renuncia previa impuesta al consumidor por alguna cláusula del contrato se considerá cláusula abusiva (LGDCU art. 10.1. 10º) siendo nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta. (LGDCU Art. 10.4).
    Y la OM 29. Noviembre 1968 desarralla y matiza aún más: La Entidad Aseguradora puede firmar un "contrato de seguro colectivo" con el Promotor que vende casas cobrando cantidades anticipadas, y otra "póliza individual de seguro" entre Cía Aseguradora y adquirente de vivienda asegurado, complementaria del anterior y título de garantía para el adquirente.
    Serán condiciones generales, mínimas y uniformes para todos los contratos de seguro colectivo entre Promotor y Cía Aseguradora:
    ■ Que el Contrato de compraventa entre Promotor y adquirente forma parte del seguro colectivo entre Aseguradora y Promotor-Vendedor. (OM Art. 4.a)
    ■ La Aseguradora podrá comprobar los documentos y datos del Promotor-vendedor contratante, particularmente los movimientos en la Cuenta especial. (OM Art. 4.b)
    ■ El contrato de seguro colectivo durará lo que dure el compromiso para la construcción y entrega de la vivienda, concluyendo en el momento en que lo pactado llegue a buen fin. (OM Art. 4.e)
    ■ Si el adquirente concede prórroga al constructor y vendedor de la casa, la Entidad Aseguradora podrá prorrogar la garantía mediante pago de la prima correspondiente "que habrá de abonar el promotor-vendedor contratante". (OM Art. 4.d)
    ■ Es el contratante (Promotor) quien pagará la prima del seguro colectivo. (OM Art. 4.e)
    ■ Las pólizas individuales serán liberadas sin pago alguno por parte del asegurado o adquirente de vivienda. (OM Art 4.e)
    ■ Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido, entrará en juego la garantía del asegurador si ha cumplido estos requisitos (OM Art. 4.f):
    1. Que las cantidades anticipadas se hayan ingresado en la Cuenta especial.
    2. Que se haya requerido notarialmente o de otra manera indubitada al contratante-promotor y éste no haya devuelto las sumas anticipadas más los intereses legales vigentes. El Asegurador debe indemnizar al asegurado en el plazo de 30 días desde la recepción de la reclamación acompañada del requerimiento.
    ■ El asegurador no podrá alegar frente al asegurado falta de pago de la prima del seguro. (OM Art. 4.g)
    ■ Si la garantía se realiza, el asegurador podrá reclamar del Promotor contratante las sumas que aquel haya devuelto al asegurado, sin perjuicio de responder con arreglo al CC Art. 1911. (OM Art. 4. h)
    ■ La Entidad Aseguradora podrá no emitir nuevas pólizas individuales si comprueba fehacientemente que el Promotor incumple cualquier requisito. (OM Art. 4.j)

Informa AECU, la Asociación Europea de Consumidores de Urbanismo.

Fin


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