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Seguro de caución o aval bancario
Más del 97 por cien de los promotores y vendedores que
construyen y venden vivendas en construcción o sobre planos ignoran o
violan sistematicamente los derechos que esta ley otorga al comprador.
Lea este resumen atentamente y consulte con AECU pues
éste será el único remedio preventivo eficaz frente a la infinidad de
problemas que sin duda le esperan si se fía sin más de la cara sonriente y
las buenas palabras del promotor, vendedor e intemediarios.
Acuda a AECU antes de firmar el contrato o al menos
antes de realizar todos los pagos anticipados, y siempre que tenga
problemas.
Seguro de caución o aval bancario (Ley 57/68, de 27
Julio; y LOE).
Si compra una vivienda en construción o sobre planos el
promotor o vendedor suele cobrar cantidades anticipadas a cuenta del
precio final. ¿Qué sucede si la casa no se construye, o se contruye fuera
del plazo convenido, o si no te da la cédula de habitabilidad?
Para proteger al adquirente consumidor frente a estos
tres riesgos la Ley 57/1968, de 27 julio, obliga al vendedor a suscribir y
pagar él (no el comprador) un Seguro de caución o un Aval bancario. AECU
resume para usted esta ley que ha sido confirmada y matizada por la
reciente Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
Dichas leyes tratan de evitar „la frecuente comisión de
abusos, los hechos delictivos (y habla de defraudaciones: eventual estafa,
apropiación indebida, fraude), los perjuicios irreparables causados al
comprador de buena fe, la grave alarma social, el ataque al interés y al
orden publico“.
El incumplimiento de estas leyes es un abuso
generalizado. La única medida facil, previsora y eficaz para el comprador
perjudicado por los incumplimientos del promotor vendedor es exigirle
antes de firmar el contrato que formalice este seguro con
arreglo a esta ley que se aplica a toda persona física y jurídica que
promueva la construccíon de viviendas destina-das a residencia familiar
permanente o de temporada u ocasional .
El vendedor debe garantizar la devolución de las
sumas entregadas más el interés legal anual del momento (Art. 1). Esto ha
de incluirse ya en el contrato.
¿Cómo garantizar eso? Dos formas posibles:
a) El vendedor firma y paga un Contrato de Seguro con una
Compañia Aseguradora que esté autorizada e inscrita en el Registro de Cías
Aseguradoras.
b) El vendedor contrata y paga una Aval bancario solidario
con un Banco o Caja inscrito en el Registro de Bancos.
¿Para qué? "Para el caso en que la construcción no se inicie, o se inicia
pero no se termina, o se termina y entrega pero fuera del plazo convenido"
(Art. 1 ad sensum).
El vendedor deberá cobrar las cantidades anticipadas
por el comprador (no en mano y mucho menos sin recibo ni justificante
alguno como dinero negro) sino sólo a través de ese Depósito o Cuenta
especial de Seguro o de Aval abierta en un Banco o Caja y con separación
de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al
promotor-constructor-vendedor. Sólo ahí se deben ingresar los pagos
anticipados, y el vendedor no podrá desti-nar ese dinero a ningún otro fin
salvo a la construc-ción de esa vivienda.
La ley 57/1968 obliga al Banco o Caja a exigir bajo su responsabilidad
la anterior garantía. (Art. 1. Final)
En todo contrato de compraventa de vivienda libre
sometida a esta ley donde se pacte o imponga al comprador la cláusula de
entregar cantidades anticipadas, debera hacerse constar expresamente (y
obligatoriamente):
a) Que el vendedor se obliga a devolver al comprador las cantidades
anticipadas más el interés anual vigente en estos 3 casos: si la vivienda
no se inicia; o se inicia pero no se termina y entrega en el plazo
convenido en el contrato (o prórroga), o no se obtiene y entrega la Cédula
de Habitabilidad al comprador junto con la vivienda, las llaves y la
escritura. (Art. 2.a)
b) Mencionar el Contrato de Seguro, la Cía Aseguradora, el Aval
bancario indicando el Banco avalista. (Art. 2.b)
c) Designar el Banco o Caja y el No de Cuenta-Depósito especial
donde el comprador deberá ingresar sus anticipos y de donde el
vendedor los cobra. (Art. 2.c)
El vendedor entregará al comprador al firmar el
contrato (privado de compraventa o la Escritura Publica) el documento de
Seguro o de Aval que acredita la garantía referida a las cantidades que se
pactó anticipar a cuenta del precio final total contratado. (Art. 2 fin)
Expirado el plazo para iniciar las obras sin haberlas
iniciado, o para teminar y entregar la vivienda sin haberla entregado (con
todos sus accesorios y documentos) o entregada en plazo (o fuera de él)
sin entregar también la cédula de habitabilidad, el adquirente-consumidor
podrá optar entre:
■ Rescindir el contrato y exigir la devolución de las sumas anticipadas,
más el interés anual vigente.
■ Conceder al vendedor otra prórroga, que se hará constar en cláusula
añadida al contrato de Seguro o de Aval especificando fecha de terminación
y de entrega. (Art. 3. 1).
El contrato de seguro o de aval, unido al documento fehaciente que
acredite la no iniciación de las obras, o la no terminación y entrega
dentro de plazo, o la no entrega de Cédula de Habitabilidad, tenda
carácter ejecutivo a los efectos procesales civiles del "juicio
ejecutivo" de que habla la LEC art. 1429 ss. para exigir al asegurador o
avalista la entrega de las sumas anticipadas más el interés anual vigente
(Art 3.2).
Esto además de los derechos que la LGDCU y la Ley del Suelo (de Aznar,
Art. 21) concede al adquirente.
Las garantías otorgadas a cargo del vendedor por
la Cía Aseguradora o el Banco Avalista se cancelarán cuando el promotor
acredite la (correcta terminación y) entrega de la vivienda (dentro de
plazo) y se haya expedido la Cédula de Habitabilidad. (Art. 4 )
Será requisito indispensable para la propaganda
y publicidad de la venta de viviendas que exijan pagos anticipados antes
de iniciar la construcción o antes de terminarla, hacer constar que el
promotor ajustará su actuación y su contratación a los requisitos de esta
Ley 57/1968 de 27 de julio, y mencion-ará expresamente la aseguradora
garante o el banco avalista y la cuenta bancaria donde deberán ingresarse
las cantidades anticipadas. La publicidad que se realice especificará esos
extremos. (Art. 5)
El incumplimiento de estas normas por el promotor será
sancionado con una multa por cada infracción, impuesta con arreglo al RD
1945/1983 sobre Infracciones y sanciones en materia de defensa del
consumidor, sin prejuicio de la vía judicial.
La no devolución por el promotor al adquirente de la totalidad de las
cantidades anticipadas más los intereses, será infracción del art. 1 de
esta ley, y constituirá falta o delito del C.P Art. 623 relativo a
defraudaciones, faltas o delitos contra el patrimonio como robo, estafa,
apropiación indebida, fraude fiscal etc. penados por os arts. 248 y 249,
252 y 253 del nuevo Código Penal. (Art. 6 )
Los derechos que la Ley 57/1968 otorga a los
compradores de vivienda tendrán el carácter de irrenunciables (Art.
7 ). Además la renuncia previa impuesta al consumidor por alguna cláusula
del contrato se considerá cláusula abusiva (LGDCU art. 10.1. 10º) siendo
nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta. (LGDCU Art. 10.4).
Y la OM 29. Noviembre 1968 desarralla y matiza aún más: La Entidad
Aseguradora puede firmar un "contrato de seguro colectivo" con el Promotor
que vende casas cobrando cantidades anticipadas, y otra "póliza individual
de seguro" entre Cía Aseguradora y adquirente de vivienda asegurado,
complementaria del anterior y título de garantía para el adquirente.
Serán condiciones generales, mínimas y uniformes para todos los contratos
de seguro colectivo entre Promotor y Cía Aseguradora:
■ Que el Contrato de compraventa entre Promotor y adquirente forma parte
del seguro colectivo entre Aseguradora y Promotor-Vendedor. (OM Art. 4.a)
■ La Aseguradora podrá comprobar los documentos y datos del
Promotor-vendedor contratante, particularmente los movimientos en la
Cuenta especial. (OM Art. 4.b)
■ El contrato de seguro colectivo durará lo que dure el compromiso para la
construcción y entrega de la vivienda, concluyendo en el momento en que lo
pactado llegue a buen fin. (OM Art. 4.e)
■ Si el adquirente concede prórroga al constructor y vendedor de la casa,
la Entidad Aseguradora podrá prorrogar la garantía mediante pago de la
prima correspondiente "que habrá de abonar el promotor-vendedor
contratante". (OM Art. 4.d)
■ Es el contratante (Promotor) quien pagará la prima del seguro colectivo.
(OM Art. 4.e)
■ Las pólizas individuales serán liberadas sin pago alguno por parte del
asegurado o adquirente de vivienda. (OM Art 4.e)
■ Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo
convenido, entrará en juego la garantía del asegurador si ha cumplido
estos requisitos (OM Art. 4.f):
1. Que las cantidades anticipadas se hayan ingresado en la Cuenta
especial.
2. Que se haya requerido notarialmente o de otra manera indubitada al
contratante-promotor y éste no haya devuelto las sumas anticipadas más los
intereses legales vigentes. El Asegurador debe indemnizar al asegurado en
el plazo de 30 días desde la recepción de la reclamación acompañada del
requerimiento.
■ El asegurador no podrá alegar frente al asegurado falta de pago de la
prima del seguro. (OM Art. 4.g)
■ Si la garantía se realiza, el asegurador podrá reclamar del Promotor
contratante las sumas que aquel haya devuelto al asegurado, sin perjuicio
de responder con arreglo al CC Art. 1911. (OM Art. 4. h)
■ La Entidad Aseguradora podrá no emitir nuevas pólizas individuales si
comprueba fehacientemente que el Promotor incumple cualquier requisito.
(OM Art. 4.j)
Informa AECU, la Asociación Europea de Consumidores de
Urbanismo.
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