Asociación Europea de Consumidores y Usuarios de Urbanismo

Europäische Vereinigung zum Schutz der Konsumenten,
spezialisiert auf Urbanismus

European Association to protect the Consumers, specialized of Urbanisme


Vivienda en Suelo no Urbanizable

RECORDATORIO DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES LEGALES DEL COMPRADOR Y DEL VENDEDOR DE TERRENO RUSTICO PARA EDIFICAR según legislación aplicable.

(Torrevieja, 23-08-2004)

1. Comprador o adquirente-consumidor de urbanismo: Andrew Duckworth, no residente, domicilio en Urb. PUEBLO BRAVO, calle 3 A, bloque Bravo 14/9, 03170 ROJALES (Alicante), Tf+Fax 96 671 65 27 y móvil 61 9621 261.

Es socio de AECU, que lo representa legalmente (LGDCU a. 20.1; LOPJ a.7.3; LEC art 11), le informa y defiende extrajudicialmente y judicialmente

2. PARCELADOR, VENDEDOR, CONSTRUCTOR y presunto PROMOTOR de la vivienda unifamiliar aislada (para que no forme núcleo de población o urb. ilegal sin servicios e infraestructuras urbanisticas necesarias) en terreno rústico o suelo no urbanizable = Monserrate CAMARA ALBEROLA, vecino de FORMENTERA DEL SEGURA, calle Juan Ramón Jiménez nº 51, Tf 96 672 17 88 y móvil 68 630 43 04. ¿Quién es el TITULAR REGISTRAL de la FINCA RUSTICA segregada y vendida?

3. FINCA RUSTICA comprada. Descripción: …………………………………………........... Exigir Plano catastral actual con deslinde y delimitación precisa de linderos y en m2 exactos medidos por Técnico. Y vallarla. Escritura y Acta de indivisibilidad o afectación de la total superficie de 10.000 m2 a la unica vivienda unifamiliar aislada, previa la necesaria segregación, agregación, acta de indivisibilidad y registro por el vendedor o titular real. (tracto sucesivo).

4. LEGISLACIÓN APLICABLE. Es posible parcelar y edificar, pero cumpliendo los requisitos legales:

a) Ley del Suelo (Aznar 1998) estatal: carácter de norma básica, nacional, prioritaria, obligatoria. Art 20 prohibe la parcelación urbanística en suelo no urbanizable o rústico. Y prohibe la parcelación agraria contraria a la Ley estatal (LMEA) que tiene carácter de norma nacional básica (a.23) y de aplicación plena (a.24-27) que fija como parcela y unidad mínima de cultivo la hectárea = 10.000 m2 en regadío, y …… en secano.

b) Ley estatal 19/ 1997 de Modernización de Explotaciones Agrarias (LMEA)

c) Ley valenciana 4/92 de 5 junio sobre Suelo no Urbanizable, modificada por ley 2/1992. Art. 7: uso y aprovechamientos de suelo no urbanizable común = obras e instalaciones necesarias para infraestructuras y servicios publicos estatales (Estado, CA, municipio).

Art. 8: también una vivienda unifamiliar aislada en parcela de 10.000 m2 previa acta de indivisibilidad y afectación, al amparo de Planeamiento urbanístico (PGMOU y PP), con previa autorización de la Generalitat, y con licencia municipal; también almacén agrícola, granja cinegética , explotaciones agrícolas o ganaderas como invernaderos, viveros, granjas, canteras, extracción de áridos, etc todo al amparo de previo Planeamiento urbanístico.

Art. 10: Se podrá construir en finca rustica de 10.000 m2 regadío una vivienda unifamiliar aislada si la finca cumple estos requisitos legales: situar la vivienda en zona y condiciones previstas por el Planeamiento urbanístico, previo Plan Especial si se prevé un diseminador rural, evitando formación de núcleos urbanos, econ 10.000 m2 mínimo, ocupación: 2% de la finca (el 98% restante se mantiene para uso agrícola, forestal o usos previstos en el Plan); asegurar abastecimiento de agua potable suficiente y con presión adecuada; y completo sistema de evacuación de aguas negras y recogida y depuración de residuos y basuras; la acometida de la vivienda a la red publica de agua potable requiere licencia municipal de obras para la vivienda; la posición y acabado vivienda será acorde con su carácter aislado y rural del entorno o zona; acta y escritura pública de indivisibilidad y vinculación de la total superficie de la finca a la única vivienda permitida y con inscripción registral. (Todo esto debe hacerlo y pagarlo el parcelador, vendedor, constructor, no el adquirente engañado y convertido en promotor sin saberlo). - Conclusión:

Edificar una sola vivienda unifamiliar aislada en el medio rural o finca rústica de al menos 10.000 m2 es legal y posible si cumple todos los requisitos mencionados hasta aquí.

Igualmente la parcelación de finca rustica con fines urbanísticos y la construcción en ella de una urbanización o núcleo urbano es posible y legal sólo si cumple los requisitos de estar prevista por PGMOU, si éste declara ese suelo como urbanizable, si hay aprobado Plan Parcial para ese suelo urbanizable, y reparcelación urbanística, con previa o simultanea ejecución de las obras de urbanización que doten de los servicios e infraestructuras inherentes a todo núcleo urbano.

5. CONSEJOS DE AECU al COMPRADOR de PARCELA RUSTICA para construir VIVIENDA y preguntas que debe hacer:

  • Busque información completa y correcta en AECU, la asociación independiente y combativa de consumidores, sin ánimo de lucro. Ni abogado, ni API, ni agente inmobiliario, ni Notario, ni traductor, ni vendedor, ni Promotor, ni constructor le informarán plenamente porque perjudicaría el negocio que hacen con usted.

  • ¿Quién es el propietario o titular registral de la finca rustica que le venden? A menudo el que vende no es el dueño, es un especulador.

  • Compre superficie de 10.000 m2 o mas (regadío) o ………………en secano. Y Escritura publica de propiedad, de Segregación, Acta de indivisibilidad y vinculación de los 10.000 m2 a su vivienda unifamiliar aislada, y autorización previa de la C.Autónoma, y licencia de obras del Alcalde, y garantía de abastecimiento de agua potable, y de energía electrica y de evacuación o alcantarillado adecuado.

  • Exija Escritura publica de cuanto ha comprado.

  • No haga dos contratos (un Contrato de compraventa de terrenos, y otro Contrato de Obra edificar la vivienda). Es un fraude de ley y una maniobra para convertir al comprador en promotor de su propia vivienda sin saberlo, y eximir al especulador de toda responsabilidad por las ilegalidades que él cometió y pretende cargar sobre usted. Exija un unico contrato donde usted sea comprador y el otro vendedor y promotor obligado a cumplir las leyes y sus deberes urbanisticos y responder si no las cumple.

  • Exija del vendedor copia de la Autorización previa de la C. Autonoma, y del Alcalde la licencia municipal de obras, y el Certificado Final de Obra del arquitecto, y del electricista y fontanero del constructor el Boletín de Luz y de Agua; el Proyecto de construcción de su vivienda lo paga usted, es su propiedad, exija al constructor dos copias originales . Si ha firmado dos contratos, usted es realmente adquirente y promotor, por tanto usted es quien manda y da instrucciones y órdenes a los arquitecto superior y técnico, y al constructor pudiendo incluso despedirlos.

  • Exija nombre, apellidos y oficina profesional del Promotor, Constructor y Arquitectos y demas documentos de información que cita el RD 515/ 1989.

  • Exija el Seguro de caucion frente a posibles vicios de construcción (LOE y Ley 57/1968, y Reglam.hipot).

  • Si el vendedor incumple, el comprador podrá optar entre:

    • a) rescindir el CT con devolución de lo pagado + interés legal + daños y perjuicios LS 98 art.20

    • b) completar los m2 que faltan para mantener la compra y poder legalizarlo todo.

    • c) en defecto de ambos, denuncia en los MCS, y demanda en los Juzgados .

Fin


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